ELEVADAS LAS PROVISIONES DE LA BANCA PARA ASEGURAR LA SOLIDEZ DEL SISTEMA FINANCIERO
Se amplían las coberturas para los activos inmobiliarios clasificados como no problemáticos.
El proceso exigirá provisiones adicionales por unos treinta mil millones de euros.
El conjunto de las provisiones cubrirá un 45 por 100 de los activos ligados al sector promotor.
El Consejo de Ministros ha aprobado hoy un Real Decreto Ley que eleva la provisión genérica de la cartera de créditos y activos inmobiliarios no problemáticos de la banca (123.000 millones de euros), lo que supondrá en torno a 30.000 millones de euros de nuevas dotaciones que tendrán que ser realizadas antes del 31 de diciembre de este año. Estos saneamientos se unen a los 54.000 millones de euros ya realizados tras la aprobación del Real Decreto Ley de reforma financiera de febrero, por lo que el saneamiento total realizado se situará cerca de los 84.000 millones de euros.
Se trata de avanzar y profundizar en el saneamiento del sector financiero español con el objetivo de recuperar la confianza y garantizar la solvencia en un entorno difícil para la economía española. Las nuevas medidas abordan de forma preventiva nuevas dotaciones para activos ligados al crédito promotor que aún no se consideran problemáticos.
Se trata de una segunda fase de la reforma financiera emprendida en febrero pasado y el objetivo final es que los balances de los bancos estén más saneados y protegidos ante el riesgo promotor, para que puedan dedicarse a su actividad principal y volver a conceder créditos a familias y empresas.
Elevación de la cobertura con provisiones
Con la norma aprobada hoy, las entidades bancarias tendrán que elevar la cobertura con provisiones de sus suelos al corriente de pago (que suman 25.000 millones de euros) del 7 por 100 al 52 por 100; la de las promociones en curso (16.000 millones de euros) del 7 por 100 al 29 por 100; la de las viviendas terminadas (61.000 millones de euros) del 7 por 100 al 14 por 100; y la de aquellos créditos sin garantía real (18.000 millones de euros) del 7 por 100 al 52 por 100. Los bancos deberán presentar ante el Banco de España sus planes para cumplir con las nuevas exigencias antes del 11 de junio.
Aquellas entidades que tras este saneamiento presenten déficit de recursos propios o de capital principal de acuerdo con la normativa vigente tendrán que capitalizarse en el mercado o, en su defecto, podrán solicitar al FROB, la suscripción de bonos convertibles contingentes ("cocos") o de capital para fortalecer su balance. En el caso de acudir al FROB no se trata de ningún tipo de ayuda o subvención pública. Los "cocos" pagarán al FROB un tipo de interés de mercado, que será, aproximadamente, el doble del coste de la financiación del Tesoro al mismo plazo (cinco años). Las entidades que recurran al FROB deberán presentar un plan de reestructuración.
El objetivo de la medida es situar al sector financiero en disposición de hacer frente a un hipotético empeoramiento de la situación de su cartera inmobiliaria sin que se vea afectada su solvencia. Es decir, se anticipan provisiones para una eventual entrada en morosidad de estos créditos sanos, según las pruebas de estrés realizadas. El nuevo esfuerzo en provisiones sitúa a España entre los países más exigentes de Europa en esta materia.
Reubicación de la cartera de activos
Las entidades financieras estarán obligadas a reubicar su cartera de activos adjudicados en una sociedad gestionada de forma independiente antes del 31 de diciembre de 2012 (el 31 de diciembre de 2013 para las que estén inmersas en un proceso de fusión), con el fin de delimitar de forma clara y precisa el riesgo promotor del sector financiero.
Con estas dos medidas, el Gobierno inicia la segunda fase de la reforma financiera. En la primera, el Ejecutivo elevó considerablemente las provisiones y capital de los activos inmobiliarios problemáticos (184.000 millones de euros), que tendrán que ser realizadas este año. Las entidades presentaron el pasado 30 de marzo sus planes de saneamiento ante las autoridades supervisoras y deberán detallar antes del próximo 30 de junio sus planes de saneamiento basados en una integración.
ENCOMIENDA DE INFORMES DE VALORACIÓN EXTERNOS SOBRE EL SANEAMIENTO DE LOS BALANCES BANCARIOS
El Consejo de Ministros ha aprobado un Acuerdo por el que se instruye al Ministerio de Economía y Competitividad la encomienda de elaboración de dos informes de valoración externos e independientes sobre el grado de saneamiento de los balances bancarios.
Esta valoración sobre la cartera de activos del sistema financiero español está en línea con los criterios de la Comisión Europea, el Banco Central Europeo y el Fondo Monetario Internacional. Se trata de una medida de transparencia en aras de mejorar la credibilidad del sistema financiero español, garantizar su solvencia y despejar dudas e incertidumbres sobre los balances bancarios.
Fomento
REDUCIDO EL PLAZO DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER DE CINCO A TRES AÑOS
Se incentiva la adquisición de vivienda hasta el final de año con una exención del 50 por 100 de la plusvalía.
Se mejora el régimen de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
El Consejo de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.
Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.
Con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.
Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler.
FLEXIBILIZACIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER
Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:
Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.
Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.
Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.
REDUCCIÓN DE LOS PLAZOS DE DURACIÓN DEL CONTRATO
El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.
Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.
De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.
MEJORA DELA SEGURIDAD JURÍDICA
La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.
Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.
En este apartado se introducen las siguientes reformas:
Un comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.
Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.
Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.
AGILIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible.
En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.
En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.
Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.
Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.
MEDIDAS DE CARÁCTER FISCAL
Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.
Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:
Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.
Se eliminan los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres inmuebles en su activo)
Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.
Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.
Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.
Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100 del activo de la misma.
MEJORA DEL RÉGIMEN FISCAL DE LAS SOCIMI
Además, las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por 100.
INCENTIVACIÓN DELA ADQUISICIÓN DEVIVIENDAS
Por otra parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en el Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero aprobado hoy, una exención del 50 por 100 de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.